Michael La Rocca, agent immobilier à Vincennes et sur les secteur de l’est parisien, nous livre sa vision du marché immobilier francilien à court terme : quelles ont été les évolutions de ces dernières années ? Qu’attendre des prix dans les prochains mois ? Tour d’horizon avec un expert de la vente et de la location de biens. 

Comment expliquer l’engouement actuel pour les investissements immobiliers ? 

Après une période de correction des prix consécutive à la crise de 2008, le marché immobilier francilien a stagné entre le début des années 2010 et 2017. Avec la baisse des taux d’intérêts en cours d’année 2016, nous avons assisté à une augmentation importante des prix à l’achat, jusqu’à aujourd’hui.

Depuis plusieurs mois, les primo-accédants sont donc poussés à l’achat par, d’une part, la crainte de prix qui continuent de s’envoler et, d’autre part, la peur que les taux d’intérêt remontent petit à petit, comme c’est notamment le cas aux Etats-Unis. En France, notons que la présidentielle de 2017 a également envoyé un signal d’incitation à l’achat, avec peu de barrières législatives risquant de venir entraver les acquisitions immobilières, par la fiscalité notamment.

De fait, on observe des phénomènes de micro-bulle, comme c’est le cas à Vincennes où j’exerce : certains propriétaires se risquent – avec succès – à surévaluer leur prix de vente pour proposer un bien à 10 000 euros le mètre carré. Certains acquéreurs motivés sauteront sur l’occasion en espérant une poursuite de la hausse des prix et une plue-value. Ce n’est pas le cas partout, mais certains quartiers peuvent inciter les propriétaires à une estimation très haute de leur appartement.

 

Qu’attendre des prochains mois en Île-de-France ? 

Vraisemblablement, les taux directeurs vont remonter et l’on va assister à une nouvelle stagnation des prix : l’épisode actuel exceptionnel de taux au plus bas n’est pas amené à durer. Néanmoins, Paris peut devenir une ville encore plus chère qu’elle ne l’est, dans le sillage de certaines grandes mégalopoles telles que Londres ou New-York. Les classes moyennes commencent à le comprendre : on note de plus en plus d’achats – notamment chez les jeunes couples de cadres – derrière le périphérique, dans des communes limitrophes telles que Vincennes, Montreuil, Clichy, Saint-Ouen ou encore Aubervilliers. C’est aussi le résultat – positif – du projet du Grand Paris, qui désenclave certaines banlieues et permet d’autres projets alternatifs à l’intra-muros.

Il est aussi à noter que, conjoncturellement, une crise financière peut également amener à une forte baisse des prix – comme ce fut le cas au début des années 1990 ou à la fin des années 2010 – pendant plusieurs mois, voire années.

Que conseiller à un propriétaire qui souhaite vendre ?

Evidemment, le conseil de base sera de ne pas reporter son projet, car la période reste exceptionnelle pour toutes les raisons que l’on vient d’évoquer. A court terme, la vente aujourd’hui restera nécessairement synonyme de (forte) plue-value. Mais il convient aussi de bien réfléchir à son projet global : vendre, mais pour aller où ? Une fois cette décision mûrement réfléchie, il est certain que le contexte sera parfait pour l’achat-revente : prêts-relais très abordables, banquiers ouverts, biens disponibles malgré la tension générale.

Au vue de ce contexte, les propriétaires adoptent généralement la méthode de la vente après achat, afin de ne prendre aucun risque : ils seront certains de revendre, mais pas de trouver le bien de leur rêve en quelques semaines. La prudence est de mise, car le nombre de biens (hors programmes neufs) est aussi en diminution à Paris, en raison de la croissance démographique.

Que conseilleriez-vous à de futurs acquéreurs ?

La période reste complexe pour acheter, même si l’on vient de démontrer le contraire : pour un jeune primo-accédant célibataire, il faudra plus de 25 ans pour rentabiliser un bien dans Paris intra-muros, au vue des prix actuels. Or, l’encadrement des loyers* ne lui permettra pas nécessairement de pouvoir louer cet appartement (généralement petit, donc dans lequel il ne restera pas 25 années) aussi cher que le montant de ses traites.

A l’inverse, une jeune couple peut risquer lui d’investir dans un appartement dans lequel il compte rester, de type F3 ou F4 et d’une surface confortable : il y aura alors moins de risque dans quelques années, à la fois car le bien pourra séduire des familles ou des couples, mais aussi car il pourra l’utiliser en cas de naissance. Idem pour les acquéreurs motivés pour réaliser des travaux, qui pourront réaliser de bons investissements dans l’ancien.

* L’encadrement des loyer va être ré-instauré à Paris avec la promulgation de la loi ELAN prévue début novembre 2018.