Le guide du vendeur à Paris

Le sommaire

Estimer la valeur de votre appartement ou de votre maison

Première étape – indispensable – de votre vente, l’estimation immobilière consiste en un avis de valeur délivré par des professionnels de l’immobilier (vous pouvez évidemment donner votre propre estimation) qui vont prendre en compte différents critères pour fixer un prix à votre bien :

  • ses atouts et ses inconvénients : on citera, de manière non exhaustive, la présence ou non d’un balcon, de toilettes séparées, d’un ascenseur, le nombre de pièces, d’un gardien dans l’immeuble…
  • l’environnement de votre logement : le quartier est-il calme ? Êtes-vous situé à proximité de transports en commun, de grands axes routiers, de commerces ou d’écoles ?
  • l’état de votre habitation : des travaux sont-ils nécessaires ? Le cas échéant, s’agit-il de simples aménagements ou d’un logement à refaire complètement ?

Les agents immobiliers sont évidemment les mieux placés pour effectuer cette estimation. Néanmoins, sachez que vous pouvez d’ores et déjà lister les avantages et inconvénients de votre appartement (ou maison) et du quartier dans lequel vous résidez : vous êtes en effet bien placé.e.s pour en parler !

 

Bien choisir vos agents

Pour votre vente, être bien entouré est primordial : quelle est la réputation de l’agence choisie ? Avez-vous eu un bon premier contact (téléphone, email, rencontre lors de l’estimation, etc.) et faites-vous confiance aux agents rencontrés ? Sont-ils disponibles ? L’agence est-elle proche de chez vous ? Les agents sont-ils spécialisés sur le secteur dans lequel vous vendez votre bien ?

Quelques premiers critères pourront vous mettre la puce à l’oreille : une estimation de votre bien éloignée de la moyenne des prix annoncés par les autres agences (à la hausse comme à la baisse), un réseau de partenaires qui semble limité, des annonces peu nombreuses sur leur site…

 

Constituer un dossier technique

Certains diagnostics techniques sont indispensables lors de la mise en vente de votre bien : ces éléments doivent être validés et vérifiés, car un manque d’information en amont de la vente peut vous mettre en situation délicate au moment d’une éventuelle négociation. Parmi les éléments du dossiers techniques, on citera notamment les diagnostics Carrez, plomb, amiante ou encore le DPE.

 

Mettre en valeur votre bien

Plan de l’appartement, photos ou vidéos HD, mise en avant du quartier… De nombreux outils peuvent vous permettre d’étoffer une simple annonce en mettant en avant votre bien et son environnement. Voici quelques conseils globaux pour une mise en vente réussie

  • Lors du reportage photo, veillez à présenter un appartement rangé, nettoyé, bien éclairé, avec toutes les portes ouvertes et le moins de décor “parasite” possible (objets sur les tables, éléments de cuisine, etc.). L’oeil doit être attiré par les pièces et les volumes, et non les détails.
  • Si vous prévoyez de réaliser une vidéo, pensez à l’avance au parcours effectué par le caméraman et aux angles de prise de vue.
  • Des plans de votre appartement seront un plus, car ils permettront aux potentiels acquéreurs de se faire une idée de l’agencement de votre bien.
  • Mettre en avant votre quartier est un bon moyen de se distinguer : écoles, collèges et lycées (taux de réussite aux examens, proximité avec l’appartement), commerces (type et taille), transports en commun (distance depuis votre logement, type de transport) sont autant d’éléments qui inciteront les acheteurs à se déplacer pour se concentrer sur votre bien, une fois prouvé le bon emplacement de ce dernier.

Diffuser votre annonce auprès des bonnes personnes

Fichier client de votre agence, diffusion dans la presse papier spécialisée ou annonce sur le web : quelle stratégie adopter pour une diffusion de votre annonce performante ? Si le net présente l’avantage du suivi (nombre de visites de l’annonce, suivi par email des contacts, mise en avant assez peu chère sur les sites spécialisés…), la presse spécialisée ou les fichiers d’agence permettent un ciblage auprès de potentiels acquéreurs pouvant parfaitement correspondre à votre cible (âge, CSP, budget d’achat).

L’idéal ? Discuter avec votre agent immobilier afin de déterminer, en amont, les réseaux de diffusion.

 

Organiser les visites de votre bien

Quelques conseils de bon sens vous permettront de faire de ce moment-clé un réel espace de projection pour le(s) potentiel(s) acquéreur(s) :

  • votre appartement doit être, à l’instar du reportage photo, bien rangé, propre et le plus lumineux possible (n’hésitez pas à allumer les lumières, même de jour)
  • si possible, évitez d’être présent durant les visites : l’absence du propriétaire permet en effet plus librement au(x) visiteur(s) d’exprimer un avis négatif ou une réserve éventuelle, ainsi que de poser des questions sans jugement.
  • si possible, faites en sorte que l’agent présent durant la visite puisse répondre à un maximum de questions (juridiques, techniques). Plus il connaître le dossier, plus il évitera une liste de questions en suspens pouvant décourager le(s) potentiel(s) acquéreur(s), qui devront revenir vers l’agence ou attendre une réponse retardant le processus de décision.
  • soyez prêts à tout moment pour les visites. Ces dernières peuvent être demandées hors des horaires de bureau (le samedi, parfois même le dimanche ; tôt le matin ou assez tard le soir), et il vous faudra être paré à la fois pour ordonner votre appartement avant une visite ou libérer la place si vous prévoyez de ne pas être présent.

 

 

Recevoir, négocier et accepter une offre

Près de 2/3 des offres émises par des particuliers débouchent sur une rétractation : à votre agent immobilier de s’assurer que l’offre est sérieuse et d’obtenir toutes les informations nécessaires pour tester la réelle motivation des potentiels acquéreurs.

L’offre émise doit être formalisée à l’écrit et doit notamment contenir le montant de l’offre, les conditions du financement, le délai de validité et les éventuelles conditions exigées. De même, l’acceptation de l’offre doit être également écrite, précisant le prix net vendeur ainsi que les honoraires d’agence. Les éventuelles conditions du vendeur doivent y être précisées.

En cas de négociation, n’oubliez pas que vous risquez par une contre-offre trop élevée de rompre le processus de vente. Néanmoins, le vendeur doit faire cette contre-offre après une offre négociée. Gardez enfin en tête :

  • que les premières offres sont bien souvent les meilleures, car émises par les acquéreurs les plus intéressés
  • que toutes les agences ne transmettent pas forcément toutes les offres lorsqu’elles sont intermédiaires de la vente. Cette politique n’est pas celle que nous avons choisi d’appliquer : nous transmettons l’ensemble des offres, même en cas de négociation engagée, afin de vous laisser prendre librement votre décision.

 

Préparer l’avant-contrat de vente

Lorsque l’offre d’achat est acceptée, l’agent rédige un mémo qui reprend l’ensemble des conditions de la vente, qu’il adressera au notaire : ce dernier est alors en charge de préparer l’avant contrat de vente, appelé aussi promesse de vente. Toutes les informations sur le bien et la copropriété seront alors également transmises à l’acquéreur.

Attention, l’obligation de fournir certaines informations lors de l’avant-contrat a considérablement allongé le délai de signature de cette promesse de vente. Veillez donc à bien proposer votre dossier en amont avec votre agent et votre notaire.

Une fois signé cet avant-contrat, vous (le vendeur) êtes engagé et ne pouvez vous rétracter ; l’acheteur dispose lui d’un délai (généralement 10 jours) pour changer d’avis sans frais.

 

Signer définitivement

Après généralement 3 mois (le délais nécessaire à la levée des conditions suspensives (prêt bancaire, urbanisme), la vente définitive peut être signée. L’acheteur peut alors verser les 95% du prix de vente final (5% d’indemnité d’immobilisation ayant été payés au moment de l’avant-contrat) et régler les honoraires d’agence.